加拿大央行(Bank of Canada)最近的一份报告引起了轰动，报告显示，2023年前三个月，30%的住宅购买是由投资者而非打算居住这些房屋的人购买的。2014年，这一数字还不到20%。

投资者需求的增长正在为我们的住房危机火上浇油。

房地产投资者给房价带来了上行压力，并排挤了首次购房者。同期，首次购房者占房屋销售的比例已从50%降至42.5%。

然而，尽管似乎最终就一项雄心勃勃的计划达成了广泛的政治共识，即增加加拿大的住房供应，但一个解决投资者过剩问题的全面需求战略却明显缺失。

这种情况需要改变。

机会是巨大的。将投资者在未来房屋销售中的份额削减一半，使其与10年前的水平相差无几，其影响将是立竿见影且巨大的。明年，政府将向首次购房者开放约7.5万套住房，随着住房供应的增加，未来10年可能会有超过100万套住房可供购买。这些都不需要额外的铲子，也不需要额外的成本。

如果我们在这方面无所作为，就会有太多的新房流入投资者手中，从而削弱急需的住房供应战略的影响。

那么，为什么这个问题还没有得到解决呢?

这个问题很大程度上是政治性的。到目前为止，住宅房地产的最大投资者是加拿大个人，即所谓的“夫妻店”投资者。根据加拿大统计局(Statistics Canada)的数据，他们拥有安大略省23%的公寓和11.2%的房屋，超过了企业和外国投资者的总和。其他省份也有类似的比率。

夫妻店投资者往往年龄更大，更富有，也更有可能投票。这就是为什么政客们(他们自己通常也是投资者)倾向于把重点放在更容易的目标上，比如外国投资者和公司。

到目前为止，它的效果并不好，这也许并不奇怪。今年对外国投资者的禁令并未对整体投资活动造成影响。

然而，我们的住房危机正在迅速改变政治考量。

Pluriel Research最近的一项民意调查显示，80%的加拿大人认为投资者推高了房价，75%的人特别指责了夫妻投资者。如果继续不能抑制需求，现在可能会带来真正的政治风险，因为65%的加拿大人支持限制住宅投资的政策。不同地区、政治倾向和年龄群体的结果是一致的。即使是父母也希望政府考虑到“父母”。

抛开政治因素不谈，更实际的考虑是这些投资者在提供租房方面所扮演的角色。在过去的几十年里，加拿大基本上停止了永久性租赁单元的建设，较小的投资者进入了这个市场。但这种做法现在被广泛视为灾难性的政策失败，导致租金大幅上涨，并将加拿大年轻人挤出住房。

政府承诺对经济适用房进行大规模公共投资，以及最近削减专用租赁房的HST，都表明了政策的重大转变。对于未来的租赁住房供应来说，夫家投资者的重要性应该大大降低。

这场危机对加拿大年轻人的影响是深远的。在Pluriel的一项民意调查中，当被问及他们对住房的感受时，35岁以下的加拿大人中有88%的人说担心，80%的人说愤怒，79%的人说绝望。根据Abacus最近的一项民意调查，超过一半(61%)的人表示，住房危机正在影响他们的心理健康。

这些感觉是完全合理的。尽管比他们的父母受过更好的教育和工作，许多年轻人可能永远无法像他们一样拥有自己的房子。

要减少房地产投资者的数量，有一些简单的政策选择:提高投资房产的首付要求和土地转让税，将抑制未来投资者的需求。对投资性房地产的资本利得征收与收入相同的税率，将减少投机行为，对关注退休收入的投资者的影响较小。一些措施可以逐步实施，对更富有的加拿大人征收更高的税率，每增加一处房产，同时应该采取类似的策略来减少外国和企业的需求。

在过去，一个雄心勃勃的只供应项目可能就足够了。但飙升的住宅投资者需求会威胁到任何不能正面解决这个问题的房地产策略。现在很明显，政客们会因为抑制需求的行动而得到奖励，而不是惩罚，是时候对父母诚实了。

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